Le permis d'aménager de lotissement
La conception d’un lotissement comprenant la création de voies de desserte communes aux lots ne peut se faire qu’après l’obtention d’un permis d’aménager.
L’aménageur à l’origine de l’opération doit déposer un dossier complet auprès de la mairie concernée. Ce dossier comprend un formulaire CERFA ainsi qu’une dizaine de pièces (plans, notices, programme des travaux, règlement du lotissement, etc.). L’administration dispose alors de trois mois pour donner ou non son accord. Ce délai peut être prolongé, notamment si le lotissement se situe dans des zones protégées (proche d’un monument historique, ou dans une zone de protection de la faune et de la flore) ce qui rend l’examen plus complexe. Il est interdit pour l’aménageur de prendre des réservations avant l’obtention effective de l’arrêté de permis d’aménager.
Le cahier des charges de lotissement
Le cahier des charges de lotissement est un document régissant les relations des divers propriétaires du lotissement. Il s’agit d’un contrat de droit privé, qui fixe par exemple des règles communes assurant l’harmonie globale du lotissement. Tout peut y être inscrit tant que les colotis sont en accord. L’administration n’en contrôle ni le contenu, ni l’application.
Le cahier des charges de lotissement est initialement rédigé par le promoteur de l’opération et n’a pas de limite de durée. Il est ensuite modifiable par les colotis, à condition que la demande de modification réunisse une double majorité en nombre et en superficie (une moitié des propriétaires représentant les deux tiers de la surface ou bien les deux tiers des propriétaires détenant ensemble au moins la moitié de la surface).
Le règlement de lotissement
La Loi ALUR
Le règlement du lotissement est quant à lui un ajout aux règles locales d’urbanisme (PLU), il s’agit de règles relevant du droit public, c’est-à-dire que c’est à l’administration d’en vérifier l’application. Il ajoute des contraintes d’urbanisme supplémentaires, par exemple en limitant la hauteur maximale des constructions afin d’assurer une harmonie globale des diverses maisons.
Depuis la loi Alur, il n’est opposable que durant une décennie : au bout de dix ans le règlement du lotissement devient automatiquement caduc si la commune est elle-même dotée d’un PLU. Les colotis peuvent s’ils le désirent prolonger cette validité en votant à la double majorité, à condition que le règlement ne soit pas contradictoire avec des règles locales d’urbanisme prévues dans le PLU.
La Loi ELAN
Aussi, la loi ELAN lèvent les freins en simplifiant les normes pour construire plus et moins cher. La loi simplifie les procédures pour conduire les opérations d’aménagement. Par exemple, elle crée un dispositif de projet partenarial d’aménagement (PPA) associé à un nouvel outil juridique, la Grande opération d’urbanisme (GOU). Cette dernière permet de :
- déroger à̀ certaines règles
- confier la réalisation d’équipements publics à l’intercommunalité́
- rendre les documents d’urbanisme et les normes supérieures compatibles avec l’opération au moyen d’une procédure intégrée.
L’objectif est donc de favoriser des projets urbains mieux partagés, de libérer le foncier constructible et de produire davantage de logements dans des quartiers de ville durable.
Altéame met à disposition l’expertise de ses équipes afin de vous accompagner
tout au long de votre projet d’aménagement de lotissement !