Maison en lotissement : quelles sont les réglementations en matière de servitude de passage ?
La construction d’une maison en lotissement présente plusieurs avantages dont la garantie d’acquérir un terrain viabilisé, des démarches administratives facilitées et une meilleure protection (garantie de vices cachées sur le terrain par exemple). Mais elle obéit aussi à des règles, en matière d’urbanisme notamment. De même, dans un lotissement, il est fréquent de devoir prévoir une servitude de passage, en particulier lorsqu’un terrain est enclavé. Dans ce cas, il existe des réglementations à respecter afin que sa mise en place soit effectuée correctement. D’autant que cette dernière est à l’origine de nombreux conflits de voisinage. Dès lors, mieux vaut bien se renseigner avant, pour éviter tout problème et un procès !
La servitude de passage, qu’est-ce que cela signifie ?
La servitude de passage ou droit de passage consiste à donner au propriétaire d’un terrain enclavé un accès à la voie publique sur la propriété d’un voisin. Ce droit est prévu à l’article 682 du Code civil, qui stipule que le propriétaire d’un fonds enclavé « est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Une règle qui s’applique donc dans les lotissements où certaines maisons peuvent être situées entre plusieurs parcelles et dépourvues d’un accès sur la voie publique. Et pour sa mise en place, la rédaction d’un accord, d’une convention, entre les parties concernées est indispensable pour limiter les contestations et querelles.
Les dimensions à respecter pour créer un passage
En cas d’absence d’accès à une maison en lotissement, il faut en créer un. Cela implique des négociations entre propriétaires voisins, qui sont parfois houleuses. Parmi les points de discorde, on trouve souvent les dimensions de cette servitude de passage. Or la loi ne les précise pas. L’article 682 du Code civil évoque juste « un passage suffisant ». Mais la Cour de Cassation a apporté plus de précisions dans un arrêt du 18 janvier 2017 où elle a indiqué que cet accès devait être carrossable sur toute la longueur. Cela signifie qu’un véhicule à 4 roues doit pouvoir s’y engager. Donc il faut une largeur de 3 mètres au minimum. Quant à la longueur, elle doit être la plus courte possible, sauf si un tracé plus long occasionne moins de dommages au terrain traversé.
A qui appartient l’entretien de cet accès dans un lotissement ?
La servitude de passage résulte des négociations entre les propriétaires des maisons concernées. Une fois qu’elle est créée, il faut l’entretenir pour qu’elle soit parfaitement utilisable. Un entretien qui est à la charge du ou des utilisateurs. Et cela ne se limite pas à sa propreté. Cela comprend également les réparations suite à un accident, à un sinistre (un dégât des eaux ou une inondation par exemple).
Le stationnement sur une servitude de passage, un problème épineux
Comme son nom l’indique, cet accès est un droit de passage. Les propriétaires en bénéficiant peuvent y circuler à pied, en voiture, à vélo. Mais ce n’est pas un droit de stationnement. En principe, il est interdit d’y stationner, sauf si une mention contraire figure dans l’accord entre les propriétaires. Par conséquent, il faut y réfléchir avant de rédiger cet accord pour éviter des conflits de voisinage – et surtout un litige au tribunal – suite à des stationnements gênants, non-autorisés.
Enfin, il est important de préciser que la servitude de passage est liée à une maison en lotissement. Elle n’est pas rattachée à un propriétaire. Donc, en cas de vente, elle doit figurer dans le contrat.
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